Kto musi posiadać świadectwo energetyczne — obowiązki właścicieli i najemców
Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie nazywane świadectwem energetycznym, to urzędowy dokument pokazujący, ile energii potrzebuje budynek lub lokal do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a w przypadku niektórych obiektów także chłodzenia i oświetlenia. Dzięki niemu kupujący i najemcy mogą porównać realne koszty użytkowania różnych nieruchomości, a właściciele zyskują przejrzysty punkt odniesienia do planowania modernizacji.
Od 2023 roku obowiązki związane ze świadectwami zostały wyraźnie zaostrzone. Dokument stał się nie tylko standardem rynkowym, ale w wielu sytuacjach – prawnym wymogiem. Warto wiedzieć, kiedy trzeba go mieć, kto powinien go przekazać, jak długo jest ważny oraz jakie konsekwencje niesie brak świadectwa energetycznego podczas sprzedaży i wynajmu.
Sprzedaż i wynajem: kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe
Jeżeli sprzedajesz dom, mieszkanie lub lokal użytkowy, masz obowiązek przekazać nabywcy ważne świadectwo energetyczne najpóźniej przy zawieraniu umowy przenoszącej własność. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Deweloper musi wydać nabywcy dokument przy odbiorze lokalu lub budynku, a właściciel z rynku wtórnego – przy akcie notarialnym.
Analogicznie, jeśli wynajmujesz lokal lub budynek, musisz okazać najemcy świadectwo energetyczne i przekazać mu je przy podpisywaniu umowy najmu. Przepisy obejmują zarówno najem długoterminowy, jak i krótsze formy, o ile zawierasz formalną umowę. Brak dokumentu może skutkować sankcjami i komplikacjami przy ewentualnych sporach.
Obowiązki właścicieli i wynajmujących: przekazanie dokumentu i ogłoszenia
Po stronie właściciela leży zlecenie wykonania świadectwa uprawnionemu audytorowi oraz przekazanie dokumentu kupującemu lub najemcy. Dokument ma formę elektroniczną z unikatowym numerem i kodem QR zapisanym w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków (CRCEB). Możesz podać go w wersji elektronicznej (PDF) lub wydruku zawierającego te same dane.
Jeśli publikujesz ogłoszenie sprzedaży lub najmu, masz obowiązek podawać w nim informacje wynikające ze świadectwa energetycznego. Chodzi o kluczowe wskaźniki efektywności energetycznej prezentowane w dokumencie (m.in. zapotrzebowanie na energię i udział OZE). To wymóg, który zwiększa przejrzystość rynku i pozwala porównywać nieruchomości nie tylko metrażem i lokalizacją, ale także kosztami eksploatacji.
Obowiązki kupujących i najemców: czego wymagać i jak interpretować dane
Kupujący i najemcy mają prawo zażądać od sprzedającego lub wynajmującego ważnego świadectwa energetycznego przed zawarciem umowy. Warto poprosić o dokument na etapie rozmów, aby z góry ocenić standard energetyczny budynku i przewidywane koszty ogrzewania, chłodzenia i ciepłej wody. Brak świadectwa to sygnał ostrzegawczy – możesz poprosić o jego niezwłoczne sporządzenie lub rozważyć inne oferty.
Przed podpisaniem umowy przeczytaj wskaźniki w świadectwie: określają one m.in. zapotrzebowanie na energię oraz przewidywaną emisję CO2. Zwróć uwagę na rekomendacje dotyczące ulepszeń – często drobne prace, jak uszczelnienie stolarki, modernizacja źródła ciepła lub montaż regulatorów, znacząco poprawiają komfort i koszty eksploatacji.
Wyjątki: kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane
Przepisy przewidują kilka wyłączeń. Świadectwa nie wymaga m.in. budynek wolnostojący o powierzchni użytkowej do 50 m², obiekty kultu religijnego, budynki podlegające ochronie zabytków, a także obiekty niemieszkalne wykorzystywane na potrzeby rolne, przemysłowe lub warsztatowe, w których zapotrzebowanie na energię wynika głównie z procesów technologicznych.
Z obowiązku zwolnione są również budynki tymczasowe użytkowane krócej niż 2 lata oraz niektóre obiekty sezonowe. Zanim jednak uznasz, że Twoja nieruchomość spełnia warunki wyłączenia, skonsultuj się z ekspertem – błędna interpretacja może narazić na niepotrzebne ryzyko.
Budynki publiczne i deweloperzy: zasady szczególne
Zarządcy i właściciele budynków użyteczności publicznej o większej powierzchni, zwłaszcza zajmowanych przez organy administracji i często odwiedzanych przez obywateli, muszą posiadać ważne świadectwo energetyczne i eksponować je w widocznym miejscu. To element transparentności energetycznej sektora publicznego i impuls do modernizacji.
Deweloperzy mają obowiązek przekazywać świadectwa energetyczne przy oddawaniu lokali i budynków do użytkowania. Co więcej, projekty nowych obiektów muszą spełniać aktualne wymagania techniczne związane z energooszczędnością, co zwykle przekłada się na korzystne parametry w wystawianych dokumentach.
Kary i konsekwencje braku świadectwa
Nieprzekazanie świadectwa energetycznego kupującemu lub najemcy, a także brak wymaganych informacji w ogłoszeniu, może skutkować odpowiedzialnością wykroczeniową i grzywną. Sankcje te mają skłonić rynek do rzetelności i pełnej informacji o efektywności energetycznej nieruchomości.
Poza potencjalną karą finansową, brak świadectwa to także ryzyko wydłużenia transakcji, mniejszego zainteresowania ofertą oraz problemów przy negocjacjach. Coraz więcej nabywców i najemców traktuje parametry energetyczne jako kluczowy czynnik wyboru, na równi z lokalizacją i ceną.
Jak uzyskać świadectwo energetyczne: krok po kroku
Wybierz uprawnionego audytora znajdującego się na liście w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków (CRCEB). Przygotuj dokumentację: rzut i wymiary, opis przegród (ściany, dach, podłoga), okna i drzwi, dane o źródle ciepła, wentylacji, przygotowaniu ciepłej wody, ewentualnie chłodzeniu i – dla obiektów niemieszkalnych – oświetleniu.
Specjalista wykona obliczenia według obowiązującej metodologii i wystawi dokument elektroniczny z unikatowym numerem oraz kodem QR. Gotowe świadectwo możesz przekazać kontrahentowi w formie pliku PDF (najwygodniej) lub wydruku zawierającego wszystkie wymagane elementy.
Co zawiera świadectwo i jak czytać wskaźniki
W świadectwie znajdziesz m.in. wskaźniki zapotrzebowania na energię oraz opis zastosowanych instalacji i przegród. Najczęściej cytowanym parametrem jest zapotrzebowanie na energię pierwotną, które pozwala porównać efektywność różnych budynków w ujęciu rocznym. W dokumencie wskazane są też informacje o udziale odnawialnych źródeł energii i emisji CO2.
Cenną częścią świadectwa są zalecenia poprawy charakterystyki energetycznej. To praktyczny plan działań – od niskokosztowych usprawnień po głęboką termomodernizację – wraz z potencjalnym wpływem na zużycie energii i komfort użytkowania.
Ważność, aktualizacja i wpływ modernizacji
Świadectwo energetyczne jest z reguły ważne 10 lat. Jeżeli jednak wykonasz istotne prace wpływające na charakterystykę energetyczną, np. ocieplisz przegrody, wymienisz źródło ciepła lub stolarkę, warto sporządzić nowe świadectwo. Dzięki temu dokument będzie odzwierciedlał aktualny stan i realne koszty eksploatacji.
Aktualizacja świadectwa po modernizacji ma również znaczenie marketingowe. Nowsze, lepsze parametry mogą podnieść atrakcyjność oferty sprzedaży lub najmu oraz stanowić argument przy negocjacji ceny.
Koszty, czas realizacji i wybór wykonawcy
Cena świadectwa energetycznego zależy od rodzaju i wielkości nieruchomości, kompletności dokumentacji oraz lokalizacji. Dla mieszkań i małych domów koszt jest zwykle umiarkowany, a czas realizacji wynosi od 1 do kilku dni roboczych. Przy obiektach większych lub złożonych audyt może potrwać dłużej.
Wybierając wykonawcę, zwróć uwagę na uprawnienia potwierdzone wpisem do CRCEB, doświadczenie oraz transparentny zakres usługi. W miastach takich jak Wrocław zamówienie możesz złożyć online – praktycznym punktem wyjścia jest choćby https://www.twoj-audyt.pl/swiadectwo-energetyczne-wroclaw/, gdzie znajdziesz informacje o wymaganiach, terminach i orientacyjnych kosztach.
Praktyczne wskazówki dla właścicieli i najemców
Zapewnij świadectwo energetyczne z wyprzedzeniem – najlepiej przed publikacją ogłoszenia. Dzięki temu zamieścisz komplet danych, zwiększysz wiarygodność i ograniczysz ryzyko opóźnień przy finalizacji umowy. Jeśli planujesz modernizację, skonsultuj zakres prac z audytorem; niewielkie korekty często przynoszą odczuwalne oszczędności.
Jako kupujący lub najemca porównuj oferty także pod kątem wskaźników energetycznych. Dokument to nie formalność, lecz mapa kosztów eksploatacji na lata. Dobrze odczytane świadectwo energetyczne pozwala podjąć bardziej świadomą decyzję, chroniąc budżet i wspierając cele klimatyczne.
